Cuando calculas el presupuesto para comprar una propiedad en la Riviera Maya, el precio de venta es solo una parte de la ecuación. Alrededor de la compra existen impuestos y gastos que, sumados, suelen representar entre un 5% y un 8% adicional sobre el valor del inmueble. Conocerlos por adelantado te evita sorpresas en la firma y te permite negociar con claridad. El más importante de todos, y el que más pesa, es el ISAI, el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles.

En este artículo desglosamos los impuestos y costos que enfrenta un comprador en México en 2026: qué es el ISAI y cuánto se paga, cómo funciona el predial una vez que eres dueño, qué cubren los honorarios notariales, por qué necesitas un avalúo y un RFC, y cómo armar un presupuesto realista. Ten presente que las tasas varían por estado y municipio, y que esta es información general; tu notario calculará las cifras exactas de tu operación.

ISAI: el impuesto principal de la compra

El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), a veces llamado ISABI, es un impuesto estatal/municipal que paga el comprador al adquirir una propiedad. En Quintana Roo la tasa suele ubicarse en un rango aproximado de 2% a 3% sobre la base gravable, que es el valor más alto entre el precio de compraventa, el valor catastral y el avalúo.

Puntos clave sobre el ISAI:

  • Lo retiene y entera el notario al momento de la escrituración; no lo pagas tú directamente en ventanilla.
  • Se calcula sobre la base más alta, así que un precio de compra “bajo” no necesariamente reduce el impuesto si el avalúo es mayor.
  • Es un pago único por la adquisición, no recurrente.

Predial: el impuesto que pagas siendo dueño

Una vez que eres propietario, el predial es la contribución anual que cobra el municipio por la propiedad. La buena noticia para quienes vienen de otros países: en México el predial es notablemente bajo comparado con los impuestos anuales a la propiedad de Estados Unidos o Canadá.

  • Se calcula sobre el valor catastral del inmueble, que suele ser inferior al valor de mercado.
  • Se paga anualmente, y muchos municipios ofrecen descuentos por pago anticipado en los primeros meses del año.
  • Mantener el predial al corriente es indispensable: se exige constancia de no adeudo al momento de vender o de constituir un fideicomiso.

Honorarios notariales y derechos de registro

El notario es figura central en México: da fe pública, verifica el título, retiene impuestos y formaliza la escritura. Sus honorarios se calculan sobre el valor de la operación y siguen un arancel; como referencia general, los gastos notariales completos (que incluyen honorarios, derechos e impuestos gestionados por la notaría) rondan el rango del 4% al 7% del valor del inmueble, dependiendo del monto y la complejidad.

Dentro de los gastos que la notaría gestiona encontrarás:

  1. Honorarios notariales propiamente dichos.
  2. Derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
  3. Certificados de libertad de gravamen y de no adeudo.
  4. ISAI y otros derechos, que el notario entera a la autoridad.

Avalúo y RFC: requisitos que no debes pasar por alto

  • Avalúo: un perito valuador autorizado determina el valor del inmueble. Es requisito para calcular impuestos y da soporte objetivo a la operación. Su costo es relativamente menor frente al total.
  • RFC (Registro Federal de Contribuyentes): incluso siendo extranjero, para escriturar necesitarás tramitar un RFC ante el SAT. El notario o tu asesor te orientan sobre este trámite, que hoy se puede iniciar en línea y concluir con cita.

Tener el RFC en orden agiliza la escrituración y evita retrasos de última hora.

Cómo armar tu presupuesto de gastos de compra

Para una estimación realista sobre el precio del inmueble, considera:

  1. ISAI: aproximadamente 2%–3%.
  2. Honorarios notariales, derechos y certificados: el grueso del resto de gastos.
  3. Avalúo: costo fijo relativamente bajo.
  4. Constitución de fideicomiso (si eres extranjero en zona restringida): permiso SRE, comisión de constitución del banco y primera cuota anual.
  5. Reserva de contingencia: deja un margen para trámites imprevistos.

Como regla práctica, presupuesta entre 5% y 8% adicional al precio de compra para el conjunto de impuestos y gastos de cierre. Confirma siempre el número final con tu notario.

Errores comunes con los impuestos

  • Declarar un valor menor al real en la escritura para “pagar menos ISAI”. Es una práctica riesgosa: distorsiona tu base de costo y, cuando vendas, puede dispararte el impuesto sobre la ganancia. Escritura por el valor real.
  • Olvidar el predial después de comprar y acumular adeudos que estorban al momento de vender.
  • No tramitar el RFC a tiempo, retrasando la firma.
  • Subestimar los gastos de cierre y quedarte corto de liquidez el día de la escrituración.
  • Confundir gastos de compra con impuestos de venta. Al vender, el vendedor puede enfrentar ISR sobre la ganancia; son momentos fiscales distintos.

Tu próximo paso

Entender los impuestos por adelantado convierte la compra en un proceso predecible y sin sobresaltos. El ISAI, el predial, los honorarios notariales, el avalúo y el RFC no son obstáculos, sino los pasos normales de una operación segura y bien documentada en México. Cuando quieras aterrizar cifras sobre una propiedad concreta, explora nuestras propiedades y sigue el journal para más guías. Y antes de firmar, pídele a tu notario el desglose exacto de impuestos y gastos de tu operación.